地王收割机泰禾的艰难时刻


2018年福建泰和房地产公司不容易。

4月12日晚,泰和集团发布了2018年财务报告。尽管与2017年相比,收入和利润均稳步增长,但营业额低、负债率高、短期债务压力大等“长期”问题仍然困扰着泰和的发展。

泰和作为福建的一家房地产公司,曾因其极其激进的征地方式而受到市场的广泛关注,被称为“土地王收割机”。根据通策咨询研究部发布的数据,2013年至2016年,泰和公开市场的土地平均地价率在60%以上,其中2016年的平均地价率最高,达到107.59%。

但这只是所谓的“成功是小荷,失败什么都不是”。在发挥最大杠杆作用和享受快速扩张乐趣的同时,泰和不得不在市场冬季到来时承受最严酷的市场反应。

01 |负债率居高不下

2018年,当同行取得良好业绩时,泰和集团的收入和利润也有一定的增长。根据年报,太和2018年实现收入309.85亿元,同比增长27.35%。净利润39.11亿元,同比增长22.53%。

虽然净利率从2017年的9.59%上升了3.03个百分点,达到12.62%,但与2018年同业整体利润率表现相比,泰和的利润率仍处于相对较低的水平。

不仅如此,一点财经也注意到泰和的利润结构包括投资收入4.42亿元和公允价值变动收入6.72亿元。剔除这两项非核心业务收入,泰和的核心利润只有27.97亿元,核心利润率只有9.03%,这在行业内是一个相对较低的水平,表明泰和的整体利润水平还有进一步提高的空间。

和往年一样,泰和集团没有在年报中公布销售数据,销售数据仍然是个谜。根据克里发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排名,泰和全年销售额为1303.4亿元,排名第20位,而2017年为1007亿元。

一点财经注意到,2018年,泰和改变了此前咄咄逼人的土地收购方式,全年仅新增土地储备1449700平方米,仅为2017年的四分之一。投资活动的现金流支出也从2017年的349亿英镑大幅增加到2018年的185亿英镑。

但即使严格控制土地投资支出,经营活动的现金流也是正的。然而,随着筹资活动现金流入从2017年的1,236亿元减少到2018年的915亿元,流出量从2017年的751亿元增加到2018年的949亿元,导致筹资活动现金净流出341亿元。太和2018年的现金流没有增加,反而减少了近170亿元。

然而,由于融资减少,债务偿还增多,尽管土地投资受到严格控制,长期以来一直受到泰和批评的负债率的问题仍然没有得到有效改善。截至2018年底,泰和的资产负债率已达到86.88%,比2017年略有下降0.95个百分点,但仍高于行业高风险线的85%。净资产负债率为384.86%,比2017年的473.74%下降了89.38个百分点,但在行业内仍处于较高水平。

由于债务水平高,穆迪于2018年11月5日宣布下调泰和的美元债务主体信用评级。泰和年报显示,最新评级信息为B3主体信用评级,评级前景为负面。

02 |数量交易价格和出售儿童生存

泰和不仅受到高负债率的困扰,还受到短期债务压力的困扰。

太和《2018年年报》显示,截至2018年底,太和贷款总额达到1375亿元,其中短期贷款160亿元,一年内到期的非流动负债414亿元。根据这一计算,太和在2019年将不得不偿还574亿元,而公司账户只有149亿元现金,这给短期债务偿还带来很大压力。

联合信用评级有限公司于今年1月22日发行《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单》。据悉,自2018年以来,泰和高管变动频繁,这可能会对公司的经营稳定产生一定影响:到2018年9月底,公司的债务规模将继续保持相对较大的规模,并会有一定的波动

根据泰和此前公布的数据,截至4月3日,泰和控股股东泰和投资及其关联方持有公司780,172,422股股份,占公司总股本的62.69%。泰和投资及其关联方质押股份总数为777,376,832股,占公司总股本的62.47%。

根据这一计算,泰和大股东的股权质押率达到99.64%。

也许是因为巨大的偿债压力,泰和今年频繁出手。首先,在第一季度,泰和推出了一个“量价”项目来抢走收藏计划。包括北京四合院二期、金夫四合院、西府四合院等项目在内的一些房屋已经大幅降价,希望能大规模收回资金。后来,泰和先后将杭州江村、南昌尹萌湖、漳州洪树湾等项目的部分股份出售给世茂,回报28.16亿元。

从泰和最新发布的季度数据来看,这些行动取得了一定的成效。然而,在核心城市监管没有明显放松的情况下,预计制约泰和的金融因素将继续存在。

资料来源:益典财经

作者:秦卓

编辑:刘玉